Приложение 1. Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, на льготных условиях Приложение 2. Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 г. N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов государственной собственности г. Москвы для первоочередного размещения оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи" Приложение 3. Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне г. Москвы, расположенные в пределах административных границ г. Москвы

Постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП
"Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы"

С изменениями и дополнениями от:

29 октября, 23 декабря 2013 г., 18 июня, 1 июля, 17 сентября, 11 ноября, 9, 24 декабря 2014 г., 24 февраля, 15 июля, 26 августа, 17, 22 декабря 2015 г., 28 ноября, 2, 22 декабря 2016 г., 28 марта, 19 апреля, 11 июля, 15 декабря 2017 г., 17 апреля, 18 декабря 2018 г., 16 апреля, 2 июля 2019 г.

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда, принадлежащие на праве собственности городу Москве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях (приложение 1).

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 123-ПП настоящее постановление дополнено пунктом 4(7)

4(7). Размер платы, установленный в соответствии с приложением 3 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды машино-мест с физическими лицами, за исключением индивидуальных предпринимателей, являющимися собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, где расположено машино-место, или в многоквартирном доме, учтенном в одном домовладении с сооружением, где расположено машино-место, или иными физическими лицами, проживающими по месту жительства в соответствии с законодательством Российской Федерации в указанных многоквартирных домах.

5. Признать утратившими силу.

Переход на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости негативно отразился на столичном бизнесе, однако государством были введены послабления для отдельных хозяйствующих субъектов. Понятие "государственная (муниципальная) помощь" появилось в Федеральном законе от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ " " с 2009 года (). Такая помощь именуется как "преференция". Напомню, что под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление преимущества, которое обеспечивает более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Основными формами поддержки субъектов малого и среднего бизнеса являются:

поддержка в форме льготной ставки по арендной плате;

поддержка в форме преимущественного права на выкуп помещения;

участие в программе "Рубль за квадратный метр".

Рассмотрим каждую форму поддержки подробнее.

Преференции по льготной ставке арендной платы

В Москве существует два вида преференций, представленные в виде:

• регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы;
• квотирования общей площади объектов нежилого фонда, передаваемого в аренду по регулируемым ставкам арендной платы.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ " " устанавливает, что органы власти вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, кроме имущественных прав субъектов малого и среднего бизнеса. Объекты, включенные в перечни, нельзя отчуждать в частную собственность. Они должны предоставляться указанным субъектам и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки, в долгосрочную аренду.

В связи с этим Росимущество уполномочено формировать, утверждать, вести и публиковать перечни федеральной недвижимости (кроме земельных участков), свободной от прав третьих лиц. Агентство предоставляет ее указанным выше субъектам в долгосрочную аренду ().

Утвержденные Росимуществом перечни публикуются в СМИ, в которых размещается информация о продаже государственного или муниципального имущества в течение 10 дней со дня утверждения.

Срок договора аренды в отношении указанной недвижимости должен составлять не менее 5 лет. В первый год вносится 40% от размера арендной платы, во второй – 60%, в третий – 80%, в четвертый год и далее – 100%.

С 1 января 2018 года установлена льготная ставка арендной платы для субъектов малого предпринимательства в размере 4500 руб. за кв. м в год ( , далее – Постановление). Право на такую ставку имеют субъекты малого предпринимательства, арендующие нежилые помещений площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов ().

Такая же ставка устанавливается для субъектов малого предпринимательства, работающих в области здравоохранения и образования, арендующих нежилые помещения площадью свыше 300 кв. м (). Для них ставка устанавливается при условии получения до 1 апреля 2013 года заключения отраслевого органа исполнительной власти о наличии оснований для предоставления имущественной поддержки.

В случае нецелевого использования арендуемых помещений, передачи без согласия арендодателя имущества в субаренду, наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, арендатор утрачивает право на применение льготной ставки. Если эти нарушения были допущены повторно или не устранены в установленные сроки, договор аренды прекращается по инициативе арендодателя.

Льготные ставки по арендной плате представляются Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства ().

Ставка арендной платы составляет 3,5 тыс. руб., однако для получения такой льготы необходимо соблюдать ряд условий:

быть включенным в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;

субъект малого предпринимательства должен осуществлять один или несколько видов деятельности:

• здравоохранение;
• образование;
• ветеринария;
• торговля товарами продовольственных групп;
• социального питания;
• бытового обслуживания;
• физической культуры и спорта;
• культуры;
• производства (в том числе ремесленной деятельности).

объект нежилого фонда должен использоваться арендатором по целевому назначению;

арендуемое имущество не было передано арендатором без согласия арендодателя в субаренду.

Вместе с тем, решения Комиссией принимаются в отношении каждого обратившегося арендатора не чаще одного раза в календарный год.

Преимущественное право на выкуп помещения

Общие условия предоставления согласно Федеральному закону РФ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ " " включают в себя:

• арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года должно находиться в их временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет;
• отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафы, пени);
• сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В Госдуму внесен законопроект , предусматривающий введение бессрочного действия преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (рассмотрение проекта включено в примерную программу на июль 2018 года). В соответствии с законопроектом отменяется привязка к дате, по состоянию на которую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства.

В Москве порядок предоставления преимущественного права на выкуп помещения регулируется , согласно данному документу полномочия по предоставлению услуги возложены на Департамент городского имущества города Москвы.

"Рубль за квадратный метр"

Кроме того, для предпринимателей социальной направленности органами власти разработана программа "Рубль за квадратный метр" – это программа льготной аренды городского имущества, действующая в Москве с 2012 года. Суть программы заключается в том, что компания с помощью аукциона арендует у города помещение, реставрирует его за свой счет и открывает в этом помещении детский сад, школу или поликлинику. При выполнении всех условий, как только учреждение начинает работать, инвестор переходит на льготную ставку 1 рубль за 1 кв. м в год.

Срок договоров аренды:

• с медицинскими организациями – на 20 лет;
• с образовательными – на 49 лет.

Однако программой установлены обязательные условия:

• так, в клинике необходимо открыть кабинет бесплатной медицинской помощи,
• для образовательных учреждений устанавливаются нормы по нагрузке, кроме того, минимум 80% детей, посещающих детский сад, и 50% учеников школы должны быть зарегистрированы по месту жительства в Москве.

В заключение отмечу, что субъекты малого и среднего бизнеса формируют в экономике особый слой, в котором нет места для крупных компаний, исходя из этого развитие небольших предприятий приоритетно для государства, поскольку они предоставляют наибольшее количество рабочих мест, таким образом, некрупным предпринимателям целесообразно максимально использовать существующие программы поддержки.

______________________________

С текстом законопроекта № 381792-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства) " и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

С 2008 года московские очередники, снимающие квартиры в «частном секторе» могут рассчитывать на материальную помощь города. То есть, город берет на себя часть арендной платы. Сегодня этим правом воспользовалось 180 семей. Однако столичные власти надеются довести это количество до 2000 семей – именно на такое количество нанимателей и рассчитана сумма, заложенная в московском бюджете. Сегодня расскажет о том, что нужно сделать, чтобы получить такую компенсацию.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Еще в конце 2007 года Правительство Москвы объявило, что готово компенсировать половину арендной платы очередникам, снимающим квартиры на рынке жилья Москвы и Подмосковья. Что важно - очередники, снимая жилье, продолжают находиться в очереди, и ждать, когда им будет предоставлено постоянное жилье .

Однако надо понимать, что для расчетов с очередниками ставки этой арендной платы московские власти будут устанавливать сами, ориентируясь на среднерыночные показатели. И установленные нормативы могут отличаться от стоимости аренды конкретной квартиры.

На сегодня эти ставки выглядят следующим образом:

Из этих показателей и рассчитываются 50-процентные компенсации. Сегодня очередники, снимающие жилье, на семью из двух человек могут получить до 12 500 руб. в месяц, если арендуют , и до 8 750 руб., если снимают квартиру в Подмосковье.

Семьи из трех человек могут получить до 15 000 руб . и до 10 500 руб. соответственно, а семьи их 4-х и более человек - до 17 500 руб. и до 12 250 руб .

Компенсация полагается и «одиночкам»: если они снимают квартиру в Москве, то могут рассчитывать максимум на 11 000 руб ., а если в Подмосковье, то на 7 700 руб .

180 семей уже получают такую компенсацию. О том, кто имеет право на помощь от города, как ее получить, и как городские власти планируют развивать эту программу, рассказывает Начальник Управления реализации программ обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Максим Макаров .

Кому положена компенсация
Официальное название программы - «Программа по предоставлению гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения». Разработана она для очередников, вставших в очередь на улучшение жилищных условий до 1 марта 2005 г .

Это полностью социальная программа, прибыли город от ее реализации не получает, он просто пытается проявить какую-то заботу о нуждающихся до того, как они получат постоянное жилье. На Западе давно существуют подобные схемы, по которым выделяются социальные дотации малообеспеченным группам населения, когда они вынуждены снимать жилье. Наконец-то такая программа появилась и у нас.

В Постановлении Правительства Москвы «Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2007 году и о городских жилищных программах на 2008-2010 годы» №774 от 26 августа 2008 г., указаны категории очередников, которые могут участвовать в этой программе.

Это люди, которые крайне нуждаются в улучшении жилищных условий:
- жители коммунальных квартир и общежитий;
- очередники, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (от ред. - например, туберкулезом или психическими заболеваниями), с которыми здоровым людям вообще-то нельзя обитать в одном жилом помещении;
- те, кто имеет менее 7 кв. метров площади жилого помещения на человека ;
- семьи с детьми. Если в доме проживают, например, родители и двое их взрослых детей с собственным потомством, то обе молодые семьи имеют право арендовать жилье в частном секторе и получить компенсацию. А если они участвуют в программе «Молодая семья», то получат еще и льготу:

Внимание, льгота для «молодой семьи»!
При расчете компенсации для молодой семьи, имеющей в своем составе инвалидов или 2-х и более детей, 50-процентная выплата умножается на коэффициент 1,95, то есть молодые семьи фактически получают стопроцентную компенсацию найма . При этом совершенно не имеет значения, когда молодая семья стала участником одноименной программы. Она может подать заявление на участие в программе «Молодая семья» одновременно с заявлением на выплату компенсации найма и сразу же получит положенную льготу. Молодые семьи с детьми могут жить в отдельной уже сейчас!

Куда идти, какие документы собирать
Но надо понимать, что программа по компенсации расходов на найм и поднайм (этот термин используется, когда наниматель снимает «неприватизированную» квартиру) - это мера временного улучшения жилищных условий для москвичей, которые в этом действительно нуждаются, и не все очередники могут на нее рассчитывать. Поэтому прежде чем собирать документы на получение компенсации, надо прийти на консультацию в Управление Департамента жилищной политики по месту проживания .

Если на консультации очередника признают соответствующим критериям программы, то он может обратиться за выплатой компенсации в Управление Департамента жилищной политики в административном округе по месту проживания и по месту постановки на учет с соответствующим заявлением. Форма такого заявления, а также перечень документов, которые необходимо оформить вместе с заявлением, есть на сайте нашего Департамента.

Какое жилье искать
Получать компенсацию можно после того, как документы будут рассмотрены и оформлено распоряжение префекта. Распоряжение оформляется довольно быстро, правда, уже после того, как очередник найдет подходящую жилплощадь в частном секторе.

Снимать жилье по этой программе можно у собственников жилья, сдающих свои квартиры в аренду. Можно и у нанимателей, которые сдают «неприватизированное» жилье, находящееся в собственности города, в поднаем. Отдельных домов под эту программу не строится, под нее вообще не предусмотрено никакого жилого городского фонда. Смысл программы и заключается в том, чтобы подключить к ней частный фонд столицы и Подмосковья, ведь объемы строительства жилья у нас ограничены, а очередников много.

Но желающим снимать квартиры с помощью правительства Москвы еще предстоит найти хозяев жилья, которые согласятся письменно оформлять договор между нанимателем и наймодателем. Причем этот документ должен отвечать определенным требованиям. Мы с вами знаем, что не каждый хозяин готов сдавать квартиру легально, наш рынок аренды вообще процентов на 90 - теневой. Люди не желают открывать доходы, полученные в результате арендного бизнеса, и скрывают, что «втихую» сдают жилье. Поэтому на сегодня только 180 семей очередников смогли заключить такие договоры и получили первую компенсацию. Более 4 млн. руб. - такова сумма второго перечисления по Программе компенсации найма жилья, выплаченного за 1-й квартал нынешнего года (первый платёж прошел в конце 2008 г. и был незначительным).

Однако по плану в 2009 г. программу должно быть включено около 2000 семей и в бюджете есть на это средства (160 млн. руб.). Программа долгосрочная, и люди, которые войдут в нее в этом году, перейдут и на следующий год. В Департаменте надеются, что 2000 собственников, готовых заключить договор аренды с соблюдением всех требований, будут найдены.

Какой договор заключать
Для получения компенсации должны быть заключены договоры найма или поднайма. В договоре должны быть указаны:
- адрес занимаемого помещения;
- его основные характеристики;
- количество людей, которые будут там проживать, включая детей, так как сумма компенсации зависит от числа проживающих, а не от размера площади.

О последнем требовании стоит рассказать подробнее. Даже один человек может снимать , но компенсация ему будет выплачиваться, исходя из норматива на одного человека, т.е. фактически как за однокомнатную квартиру, не более 11 000 руб ., если он арендует квартиру в Москве.

Например, одна очередница, которая состоит на учете с 1999 г. и снимает однокомнатную квартиру площадью 34,2 м кв. на улице Горбунова, получает компенсацию 8 000 руб. в месяц .

А другая очередница, проживающая с дочерью и снимающая квартиру площадью 31,4 м кв. по Басовской улице, получает компенсацию в размере 9 500 руб . Примерно при одинаковом метраже квартир по сравнению с первой очередницей, компенсация у второй больше, так как она живет с дочерью, а выплаты рассчитываются, исходя из числа жильцов.

Однако в этих двух примерах сумма компенсации меньше максимально возможной суммы, которая рассчитывается исходя из ставок ежемесячной среднерыночной цены найма (поднайма) квартир в Москве. Тут действует правило: если сумма арендных платежей выше ставки среднерыночной цены, то компенсация рассчитывается на основании ставки, а если сумма меньше, то компенсация определяется от фактически указанной в договоре суммы .

Подробности договора можно посмотреть на сайте Департамента жилищной политики.

Оплата: шаг за шагом
Еще один важный момент, который надо учитывать при заключении договора - это форма оплаты. «Квартирант» должен рассчитываться с хозяином жилья только по безналичному расчету, наличная форма оплаты вообще не допускается . Поэтому в договоре обязательно должны быть указаны реквизиты счета, на который будут перечисляться деньги арендодателю.

Компенсация должна выплачиваться только тем, кто действительно живет в арендуемой квартире. Подтверждением этого, в первую очередь, являются платежные поручения об уплате платежей по аренде, прошедшие через банк . Собственно, на основании этих платежек и начисляется компенсация. Платежное поручение - тот документ, который дает основание для выплаты компенсации, и никакие расписки его заменить не могут , так утверждено в Постановлении №1008. Таким образом, компенсация выплачивается после того, как станет ясно - арендную плату наниматель перечислил.

Сначала очередник платит арендодателю свои деньги, а потом получает компенсацию на свой счет в банке (никаких наличных денег на руки очереднику не выдают!). Эту сумму он может использовать по своему усмотрению, т.е. не обязательно перечислять эти деньги наймодателю в счет будущих арендных платежей. С суммы компенсации не нужно платить и налоги, так как она считается социальной выплатой.

Компенсация выплачивается один раз в квартал. Чтобы ее получать, все платежные документы надо предоставлять в Управление Департамента жилищной политики по месту жительства, это можно делать ежемесячно или раз в квартал. Для многих удобнее сдавать платежки ежемесячно, к тому же бывают ситуации, когда очередник пользуется программой лишь один месяц в квартале, но если он предоставит платежное поручение за этот месяц, то компенсация все равно будет начислена. Правда, когда пройдет весь квартал, так как выплата компенсации происходит раз в квартал, для этого в центральный Департамент жилищной политики поступают все платежки со всех управлений .

А вот такой пункт договора, как срок, значения не имеет, договор может быть даже бессрочным, и пока идут платежи и предъявляются платежки, он считается действующим, а если заканчиваются платежки, то и договор заканчивается.

Кто поможет искать жилье
За подбором арендуемого жилья лучше обращаться к профессионалам, в агентства недвижимости, так как у риэлторов большие базы по жилью и больше возможностей найти арендодателей, готовых узаконить отношения с арендатором.

За помощью можно обратиться в Центр арендного жилья (ЦАЖ), он тоже помогает найти подходящие квартиры. Если в сделке участвует ЦАЖ, заключается трехсторонний договор, между очередником, наймодателем и ЦАЖ. Типовая форма такого договора тоже есть на нашем сайте. ЦАЖ в этом случае выступает гарантом или поверенным и, кстати сказать, чтобы обезопасить себя многие очередники, нашедшие квартиру самостоятельно, обращаются в ЦАЖ для заключения такого договора.

ЦАЖ должен помогать в поиске жилья, на сегодня его возможности ограничены, база центра арендного жилья не позволяет охватить всех желающих. Поэтому мы хотим сделать ставку на риэлторские компании, которые работают с массой предложений и могут найти собственников жилья, подпадающих под требования нашей программы.

Однако риэлторам не очень выгодна эта программа: они не хотят упускать свои комиссионные, и на какие-то поблажки для очередников они идут неохотно. Сейчас ведутся переговоры с компаниями на предмет уменьшения комиссии.

Кстати, более половины из 180 договоров, заключенных в рамках нашей Программы - это результат самостоятельного поиска очередников.

Резюме
Программа, дающая возможность очередникам сэкономить на аренде жилья с помощью правительства Москвы, только делает первые шаги. Пока говорить о ее результатах рано. Уже сейчас мы видим, что главная помеха для программы - нежелание арендодателей показывать свои доходы от аренды. Но будем надеяться, что в огромной Москве действительно найдется 2000 арендодателей, готовых сдавать квартиру «по белому», то есть - по договору и платить налоги в казну. Вероятно, «белым арендодателям» стоит помочь оформить свои отношения с налоговой инспекцией.

Полезные документы:

Постановление Правительства Москвы от 26 августа 2008 г. № 774-ПП
«Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2007 году и о городских жилищных программах на 2008-2010 годы»

Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от от 23 марта 2009 г. № 520 «О мерах по выполнению постановления Правительства Москвы от 27.11.2007 № 1008-ПП «О предоставлении гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения»

Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 31 декабря 2008 года N 3215 «Об утверждении среднерыночной цены найма квартир в городе Москве и Московской области для выплаты компенсаций очередникам города с целью частичного возмещения их расходов за наем (поднаем) жилых помещений»

Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 06 ноября 2008 года N 2766 «О мерах по выполнению постановления Правительства Москвы от 27.11.2007 №1008-ПП «О предоставлении гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения»

Постановление Правительства Москвы от 27 ноября 2007 г. N 1008-ПП «О предоставлении гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения»

"Главная книга", 2009, N 21

(Как оформить договор таким образом, чтобы избежать налоговых рисков)

Практически все города сейчас пестрят перетяжками и плакатами с рекламой дешевой аренды, предлагающей: "2 месяца бесплатно", "бонусы за переезд к нам", "коммуналка в подарок", "0 руб. за каждый второй месяц" и тому подобное. Но что хорошо для рекламы, то недопустимо для договора. Хотя, оказывается, не все это понимают. Посмотрим, к каким неблагоприятным последствиям может привести использование рекламных слоганов в договоре аренды и на что их можно безболезненно заменить.

Ненужные налоговые риски

В любом случае, если формулировка договора предполагает бесплатное пользование помещением в течение какого-то времени (например, "первые N месяцев бесплатно", "последние N месяцев бесплатно", "каждый второй месяц бесплатно"), то:

• арендатор будет обязан включить во внереализационные доходы стоимость аренды за соответствующие периоды <1>. Сумму этого дохода арендатор должен определить исходя из рыночных ставок аренды аналогичных площадей. И в принципе арендатор должен или подтвердить рыночную цену документально, или заказать независимую оценку;
• арендодатель будет обязан начислить НДС также со стоимости "безвозмездной" аренды, выписать (в одном экземпляре) и зарегистрировать в книге продаж счет-фактуру на стоимость безвозмездного пользования <2>. Этот НДС, кстати, арендатор к вычету принять не сможет <3>.

Арендодатели также должны иметь в виду, что налоговый орган может при проверке исключить из их "прибыльных" расходов амортизацию, начисленную за "бесплатные" месяцы по переданным в аренду площадям, квалифицировав такую "бесплатную" аренду как передачу помещений в безвозмездное пользование <4>.

А если арендатор еще и не возмещает арендодателю стоимость потребленной электроэнергии и коммунальных услуг и эта стоимость может быть точно определена, налоговый орган может "снять" арендодателю и эти расходы <5>.

Если же вы пропишете в договоре, что в качестве арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи, то ко всем вышеперечисленным налоговым рискам присоединяются риски гражданско-правовые. Во-первых, оплата коммуналки арендной платой не является. И получается, что арендатор в такой ситуации пользуется помещением безвозмездно со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями <6>. А во-вторых, можно говорить о том, что сторонами договора не согласован размер арендной платы. А значит, договор аренды является незаключенным. Соответственно, арендодатель вправе не только выселить арендатора в любой момент, но и взыскать с него стоимость фактического пользования имуществом. Такой стоимостью признается цена аренды, существовавшая в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило <7>.

<1> Пункт 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98.
<2> Подпункт 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, п. 3 ст. 169 НК РФ; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914; Письмо Минфина России от 05.05.2009 N 03-07-11/133.
<3> Статьи 171, 172 НК РФ.
<4> Пункт 16 ст. 270, п. 3 ст. 256 НК РФ.
<5> Пункт 16 ст. 270 НК РФ.
<6> Пункт 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
<7> Пункт 2 ст. 1105, п. 1 ст. 1104, ст. 1102 ГК РФ.

Делаем из рекламы пункт договора

Разумеется, арендатор и арендодатель не заинтересованы в столь неблагоприятных последствиях. А значит, нужно сформулировать условия договора о размере арендной платы так, чтобы финансовые последствия для арендатора и арендодателя остались такими же, как и обещала реклама, а риски ушли. Разберем самые популярные рекламные ухищрения арендодателей и посмотрим, как их нужно переформулировать в договоре.

"Первые N месяцев бесплатно"

Допустим, в рекламном объявлении сказано, что ставка аренды составляет всего 300 руб. за кв. м в месяц (очень привлекательные ставки для Москвы), причем 2 первых месяца - бесплатные при аренде сроком на год. Тогда условия договора должны выглядеть так:

• размер арендной платы составляет 250 руб. за кв. м в месяц (300 руб. x 10 мес. / 12 мес.);
• годовая стоимость аренды составляет 3000 руб. за кв. м. (300 руб. x 10 мес.).

То есть в финансовом плане такие условия будут равнозначны рекламным, но уже без налоговых рисков, связанных с безвозмездным пользованием.

Примечание

Рекламный ход в виде "первый месяц бесплатно" придумали отнюдь не арендодатели. Такая же схема привлечения клиентов существует в торговле программным обеспечением, в рекламной индустрии, в аренде оборудования, в сфере оздоровительных услуг и т.д.

И разумеется, это вовсе не российское ноу-хау. Предоставление помещений в бесплатное пользование как минимум на первый месяц аренды (так называемый trial period) - это практически норма в практике наймодателей частного жилья и арендодателей коммерческой недвижимости в западных странах. Такие условия предоставляются при условии аренды на длительный срок, обычно от 1 года. Разумеется, одновременно договор предусматривает штраф за его досрочное расторжение, который с лихвой компенсирует арендодателю первый "бесплатный" месяц. Только там это по факту обычай делового оборота, и компаниям и гражданам не приходится скрывать это витиеватыми формулировками договора, дабы избежать доначислений налогов за "безвозмездное пользование".

"Каждый N-й месяц - бесплатно"

Тоже часто встречающееся предложение арендодателей. Тут избежать неприятных налоговых последствий арендатор и арендодатель могут тем же способом, что уже описан нами выше, - нужно перестроить условия договора таким образом, чтобы упоминания о "бесплатных" месяцах в нем не было вовсе и "бесплатность" обеспечивалась за счет распределения общей цены аренды за весь срок действия договора на каждый месяц аренды.

Допустим, реклама гласит, что арендная плата составляет 300 руб. за кв. м в месяц, но при этом каждый второй месяц для арендатора бесплатный. Тогда в договоре нужно указать ставку арендной платы 150 руб. за кв. м в месяц.

"Все бесплатно, оплачиваете только коммуналку"

Очевидный выход в такой ситуации - установить цену аренды на уровне, примерно равном коммунальным расходам, и прописать в договоре, что арендная плата уже включает в себя стоимость коммунальных услуг.

Если же стоимость коммунальных услуг подвержена сильным колебаниям, то можно установить некую минимальную для арендаторов сумму арендной платы, но прописать, что стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор возмещает арендодателю отдельно. Хотя, в принципе, прописывать это в договоре не обязательно, потому что такой порядок расчетов установлен непосредственно в Гражданском кодексе РФ <8>.

<8> Пункт 2 ст. 614 ГК РФ.

Аренда по низким ставкам

А теперь мы подошли к самому простому, налогобезопасному и к тому же удобному способу предоставления "скидки" арендаторам. Этот способ вполне может заменить все упомянутые нами виды скидок и другие экзотические предложения арендодателей ("бонусы", бесплатный ремонт и т.д.). Ведь можно скомпоновать в договоре условия о ставках и оплате следующим образом:

• установить базовую арендную ставку на низком, крайне привлекательном для арендаторов, уровне;
• определить, что условием получения такой ставки является строгое выполнение арендатором определенных требований;
• предусмотреть систему коэффициентов к базовой ставке арендной платы, применяемых в случае невыполнения этих требований.

Например , базовая ставка составляет 150 руб. за кв. м в месяц. Однако при просрочке платежа на следующие 2 месяца применяется размер арендной платы с повышающим коэффициентом к ставке в размере 1,2, при отказе от аренды 30% площадей - с коэффициентом 1,3 и т.д. То есть выполнение нужных арендодателю условий заранее будет мотивироваться для арендатора низкой базовой арендной ставкой и "штрафными" коэффициентами за их несоблюдение.

Кстати, сразу успокоим арендаторов - риски доначислений налогов при таком оформлении льготной аренды их никоим образом не затрагивают. Ведь такого налогооблагаемого дохода, как материальная выгода от приобретения товаров (услуг) по заниженным ценам, в гл. 25 НК РФ по налогу на прибыль или в гл. 26.2 НК РФ по "упрощенке" нет, в отличие, кстати, от гл. 23, посвященной НДФЛ <9>. Так что если арендодатель сдал вам помещения по мизерной цене, в разы отличающейся от рыночной, то это его головная боль.

К сведению

Об источниках рыночных цен читайте статью "Проверка цены на "рыночность" в журнале "Главная книга", 2009, N 14.

<9> Статья 212 НК РФ.

Риски доначислений до "рыночного" уровня для арендодателей

Если арендодатели изначально устанавливают в договоре весьма низкую ставку аренды, они рискуют столкнуться при налоговой проверке с доначислением основных налогов (НДС, налог на прибыль при общей системе налогообложения или налог при УСНО) исходя из скорректированных до рыночного уровня ставок аренды <10>. Но у арендодателей есть почти стопроцентные шансы оспорить такие доначисления. Ведь, как правило, налоговики допускают следующие ошибки при вынесении решений:

(или) налоговый орган, указывая, что арендодатель допустил более чем 20%-ное отклонение цен, сравнивал цены арендодателя и рыночные цены. Однако сравниваться должны ставки у одного и того же арендодателя за непродолжительный период времени <11>. Таким образом, при снижении ставок аренды сразу для всех арендаторов существенных отклонений, которые дают налоговикам право доначислить налоги, просто не будет. Нет никаких оснований для доначислений и в том случае, если арендатор всего один, например если арендодатель разово сдает в аренду по мизерным ценам свои свободные площади, - ведь и тут нет существенного отклонения цен от среднего уровня, применяемого арендодателем <12>;

(или) налоговый орган при проверке "рыночности" цены не учитывал такие условия, как колебания потребительского спроса на товары (работы, услуги), маркетинговая политика и т.п. <13>. А ведь в последнее время арендодатели вынуждены "сбрасывать" цены именно из-за падения спроса;

(или) налоговый орган сравнивал цены по неидентичным (неоднородным) помещениям: на разных этажах, по разным адресам и т.д. <11>. Ведь два совершенно одинаковых помещения найти сложно: офис площадью 10 кв. м и целый этаж здания - это далеко не идентичные (однородные) объекты аренды, равно как и офис в пристройке к зданию и такое же по потребительским качествам помещение, но находящееся у центрального входа в здание <14>.

Причем существенные отклонения в ценах арендодатель может обосновывать сразу несколькими способами, например и разнородностью конкретных помещений, и длительным отсутствием спроса на то помещение, которое арендодатель хочет сдать по демпинговым ценам. Более низкие цены могут применяться для так называемых якорных арендаторов, снимающих крупные площади (чтобы их привлечь или удержать). В этом случае ставки можно продифференцировать в зависимости от площади сдаваемых помещений. Ставки для новых арендаторов также могут быть ниже, если этим новым арендаторам предлагаются так называемые стоки - помещения не очень выгодного расположения, на которые имеется низкий спрос. Цель арендодателя в такой ситуации - повысить заполняемость своих площадей, что, например, в торговой сфере выгодно и всем остальным арендаторам.

Кроме того, налоговикам будет крайне сложно доказать в суде уровень рыночных цен в конкретной местности и за конкретный период времени, до которого они доначислили налоги. Как правило, им не удается доказать идентичность сравниваемых помещений, или же у судов возникают резонные сомнения в статусе источника информации о рыночных ценах. Например , в спорах о "рыночности" арендных ставок суды обычно приходят к выводу, что налоговики использовали некорректные источники информации о рыночных ценах на аренду, например рекламные журналы, акты госорганов о тарифах на аренду госимущества или же справки коммерческих организаций, не являющихся оценщиками <15>.

* * *

Таким образом, при грамотном оформлении договора арендодателю можно соблюсти все свои рекламные обещания, а арендатору - получить свои "рекламные ожидания" - и в то же время уйти от налоговых рисков. Что же касается собственно низких цен на аренду, то в подавляющем большинстве случаев доначисления налоговиков в рамках контроля за рыночным уровнем арендных ставок признаются судами незаконными в силу плохой доказательной базы налоговиков. В федеральных судах за последние 2 года было всего несколько десятков подобных дел, из которых налоговики выиграли единицы. Как правило, налоговики стабильно выигрывают в спорах о "рыночности" арендных ставок лишь тогда, когда "оптимизация" видна невооруженным глазом - например, когда крайне низкие ставки устанавливаются только взаимозависимым арендаторам <16>.

<10> Статья 40 НК РФ.
<11> Подпункт 4 п. 2 ст. 40 НК РФ.
<12> Постановление ФАС МО от 21.10.2008 N КА-А40/8542-08.
<13> Пункт 3 ст. 40 НК РФ.
<14> См., например, Постановления ФАС ПО от 31.07.2007 по делу N А55-16334/2006; ФАС ЗСО от 17.09.2008 N Ф04-5628/2008(11555-А46-15); ФАС СЗО от 15.01.2007 по делу N А56-52120/2005.
<15> См., например, Постановление ФАС СЗО от 15.01.2007 по делу N А56-52120/2005.
<16> См., например, Постановления ФАС ВСО от 20.11.2008 N А74-126/07-Ф02-4627/08; ФАС ВВО от 22.12.2008 по делу N А11-916/2008-К2-24/8.

П.А.Попов